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 Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years

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Indemnité d'éviction / Penalty tax / Boete
Pas informé / Not aware / Onbekend
71%
 71% [ 12 ]
Informé via MGM / Told by MGM / Vermeld door MGM
6%
 6% [ 1 ]
Informé via le notaire / Told by notary / Vermeld door notaris
6%
 6% [ 1 ]
Informé par un autre canal / Told by another channel / Vermeld op een andere manier
17%
 17% [ 3 ]
Total des votes : 17
 

AuteurMessage
Jean-Paul Godefroid
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MessageSujet: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 26 Aoû - 21:55

Belambra évoque une "indemnité d'éviction" à charge du propriétaire en cas de non reconduction du bail initial. Avez-vous été informé de cette possibilité avant ou lors de votre achat? Et si oui, par quel canal ?
-------
Belambra claims that a specific penalty could be charged to the owner in case of non renewal of the original renting contract. Were you aware of this feature before or upon purchasing? If yes, by which channel ?
-------
Belambra zegt dat een boete moet betaald worden door de eigenaar als de originele huurcontract is niet verlengd na de originele huurtermijn. Was het door U bekend voor of tijdens de aankoopprocedure ? Als het is het geval, door welke kanaal ?
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Catherine Vaudron
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 27 Aoû - 15:28

bonjour ,

Je fais partie des proprietaires de la 1 ere tranche et des 30 premiers , nous avons un contrat qui peut etre different des autres car ils ont fait partie d'une negociation entre MGM et VVF, en fait c'est le debut des des-accords entre ces 2 partenaires.

j'ai donc, la chance d'avoir une clause de renonciation des indemmites d'eviction dans mon contrat .
Mais pour avoir d'autres appartements en Residence de Tourisme ( avec Pierre et Vacances) , cette mention n'est pas clairement exprimée. On parle parfois de "proriete commerciale" ...
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Pepite
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MessageSujet: Indemnité d'éviction   Mar 28 Avr - 15:38

Bonjour,
Je suis en cours de signature du bail avec MGM.
Fort bien avisé de vos expérience, j'essaie de demander au gestionnaire d'écrire clairement qu'il renoncera aux indemnités d'éviction en cas de non renouvellement du bail (ce qui n'est pas mon objectif aujourd'hui, mais dans 11 ans, qui sait ?).
=> Impossible, ils refusent de modifier le bail.

Qu'en pensez-vous ? Est-ce vraiment un problème ?
Si c'était à refaire, auriez vous signé sans cette clause ?
Merci de vos conseils.
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Jean-Paul Godefroid
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 28 Avr - 16:06

Bonjour,

Le minimum, me semble-t-il, est de clairement annoncer la couleur dès le début et, en cas de telles indemnités, d'en définir les modes de calcul et, en tout cas, un maximum. De cette façon, chaque candidat acquéreur peut décider en connaissance de cause.

Pour notre résidence, la grande majorité des propriétaires n'a découvert cette 'particularité' que plusieurs années après le début du bail.

Pour les Clarines, dois-je comprendre que vous avez déjà signé la commande de votre appartement avec MGM, mais pas encore le bail avec CGH ?

Quoi qu'il en soit, je suis intéressé de suivre votre expérience avec CGH. Ceci nous permettrait de partager nos expériences avec des exploitants différents.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 9:46

Je pense que concernant l' indemnité d' éviction, il y avait une volonté de la cacher aux clients. S'il s' agissait d' un point favorable , nul doute qu' ils auraient su le faire apparaitre clairement.
La plupart des acheteurs ne sont ni juriste, ni avocats. Je pense que certains clients n' auraient certainement pas signés s' ils avaient connu cette clause.
Il est évident que la plupart des clients ne souhaiterons pas casser le bail après les 11 ans, néanmoins il s' agit la d' une liberté de choix que nous n' avons plus à l' issue du bail.
J' avais clairement interpellé les dirigeants de Belambra à ce sujet lors de l' assemblée; ils m' ont rétorqué qu' il était également envisageable de vendre le bien avec son bail. Voilà donc une solution pour sortir du bail et éviter l' indemnité d' éviction (qui arrange bien Belambra). Autre solution, poursuivre le vendeur pour défaut d' information, ça semble faisable.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 10:19

Cela n’a rien de rassurant, car nous allons nous retrouver face au même problème à l’issue de chaque bail, et donc, sauf à ce que à vie nous leur laissions en gestion, nous ne pourrons jamais récupérer la pleine jouissance de notre appartement.
C'est pour moi également un inconvénient dans l’hypothèse où nous souhaiterions le vendre, car j’imagine que l’existence d’un bail commercial (avec clause d'éviction sous entendue) doit quand même un peu grever la valeur de l’appartement !!!!
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 11:32

Il y a très peu de revente avec bail commercial, c'est un gros inconvénient. Bref on est marié avec eux jusqu' a ce qu' ils "mettent la clé sous la porte". C'est arrivé à certains gestionnaires, en maurienne en particulier, et non des moindres: transmontagne par exemple.
Bon de la à espérer qu' ils mettent la clé sous la porte pour pouvoir gérer librement notre bien, il y a un pas.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 13:20

Sauf erreur, la durée pendant laquelle une indemnité peut-être réclamée est tout de même limitée dans le temps. N'était-il pas question de 18 années de location ? Certes ce n'est pas court, mais ce c'est pas à vie. Ensuite, j'imagine qu'au fur et à mesure que l'on s'approche de cette échéance, l'indemnité devrait aller en décroissant.

Sur le fonds du problème, il est vrai que j'apprécie moyennement de ne pas avoir été informé de cet état de choses préalablement à l'acquisition.

Ceci dit, mais c'est du cas par cas, le système actuel convient assez bien à mes besoins : deux semaines de disponibilité en hiver, une en été, pas de souci pour chercher des locataires, pas de charges importantes relatives à la copropriété et un loyer dont le rendement avoisine les 3% en tenant compte de l'impôt foncier, des frais de 23€ au m² et de la contrvaleur des 3 semaines d'occupation. Qui plus est, le rendement s'améliorera en principe puisque le loyer est indexé. Ce sont d'ailleurs ces considérations qui m'ont fait choisir ce type de système par rapport à un achat pur et simple.

Pour ce qui est de la revente, je n'ai pas d'expérience. Je sais que la majorité des appartements aux airelles étaient proposés à la revente avec le contrat de bail. Je n'ai pas d'information quant au fait qu'ils ont été vendus ou non. Il faut également tenir compte du fait que les frais d'agence immobilière sont assez onéreux par rapport à ce que nous connaissons dans notre plat pays (+/- le double soit +/- 7% TVAC).
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 14:01

Tu as raison de le souligner Yves, tout n' est pas négatif (pour l' instant) dans ce type de transactions. Je déplore simplement un manque de transparence et d' honnêteté de la part des vendeurs. Mais bon, être commercial et honnête ne me semble pas très compatible. lol!
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 14:12

Yves,
La limitation dans le temps de l' indeminté d' éviction, c' est une info intéressante, d' où tiens tu cette info stp ?
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Yves Mottet
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 17:28

C'était de mémoire, après vérification Didier Verset avait évoqué cela dans un mail reçu en mai 2008 et il faisait référence à Tignes qui imposait une contrainte communale prévoyant l'obligation d'avoir l'activité en résidence de tourisme pour 18 ans au moins. Je crains que ceci n'ai donc rien à voir avec l'indemnité d'éviction du bail commercial.

Entretemps, je viens de contacter Madame Boucher de Belambra et je tiens à préciser qu'elle a pris le temps de m'écouter et de répondre à toutes mes questions pendant près de 40 minutes.

Je pense sincèrement qu'elle fait son possible pour répondre aux attentes des propriétaires mais qu'elle ne peut que se conformer aux conventions signées.

Qui dit bail commercial, dit indemnité d'éviction. Ceci est apparemment d'application qu'il s'agisse d'une résidence de tourisme ou d'un magasin à Paris. C'est un principe que nous ne connaissons pas de manière aussi stricte en Belgique car apparemment cette indemnité d'éviction est applicable ad vitam eternam sans aucune limite dans le temps (donc aussi après les renouvellements futurs).

Il leur est impossible de calculer cette indemnité d'éviction car elle sera basée sur une série d'élements tels que le chiffre d'affaires de l'année précédent la résiliation du bail + d'autres éléments à vérifier dans le décret de 1953 traitant des baux commerciaux.

Toute personne désireuse de se défaire un jour de son appartement devra trouver un acquéreur disposé à entrer dans ce système. Est-ce un problème ? Je n'en suis pas certain.

Il existe trois types de propriétaires :
- ceux qui réalisent un pur investissement et qui n'ont aucune semaine d'occupation (ceux là ont acquis un "immeuble de rapport" et ne sont pas concernés par cette problématique qui est finalement garante de leur rendement)
- ceux qui comme moi occupent leur appartement deux ou trois semaines par an et ne veulent en aucun cas se soucier de devoir trouver de locataire, ni de payer de frais de copropriété tout en percevant un loyer (pour ceux-là, le système n'est pas mauvais non plus car le but recherché est atteint)
- ceux qui auraient souhaité pouvoir disposer librement de leur appartement au delà des 11 années (pour ceux-là, il y a effectivement un problème car la conclusion est que la résidence de tourisme n'est pas une solution adaptée).

Je pense qu'il faut continuer à insister pour les problèmes d'entretien de la résidence auprès de Belambra, mais ce problème d'indemnité d'éviction ne les concerne pas directement. Il n' y a aucune raison pour eux d'y renoncer car c'est un droit conféré par la loi dans le cadre de tout bail commercial. Certes on pourra se plaindre du fait que le notaire et les représentants de MGM (les commerciaux) n'ont pas attiré l'attention des acquéreurs sur ce point, mais à quoi bon ? Obtenir une résolution de la vente ? Obtenir une indemnité de MGM ? Probablement illusoire et cela risque d'être tout bénéfice pour les avocats.....

Il semblerait que le compte rendu du conseil syndical de cette année fasse mention de ce problème d'indemnité d'éviction.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 29 Avr - 18:37

Merci pour tous vos avis et informations précises !
En fait, la question se pose vraiment pour moi car je suis en cours de négo du bail avec CGH/MGM et effectivement, étant prévenu, je suis assez inquiet et me verrais plutôt dans la 3ème catégorie d'acheteur : à savoir se garder la possibilité de revendre en propre...
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Sam 9 Mai - 17:01

Citation :
Je pense qu'il faut continuer à insister pour les problèmes d'entretien de la résidence auprès de Belambra, mais ce problème d'indemnité d'éviction ne les concerne pas directement. Il n' y a aucune raison pour eux d'y renoncer car c'est un droit conféré par la loi dans le cadre de tout bail commercial. Certes on pourra se plaindre du fait que le notaire et les représentants de MGM (les commerciaux) n'ont pas attiré l'attention des acquéreurs sur ce point, mais à quoi bon ? Obtenir une résolution de la vente ? Obtenir une indemnité de MGM ? Probablement illusoire et cela risque d'être tout bénéfice pour les avocats.....

Je ne suis pas tout-à-fait de cet avis.
Les premiers posts de cette rubrique nous apprennent d'ailleurs que tous les propriétaires ne sont pas dans la même galère ! Les premiers acheteurs semblent bénéficier d'une clause de renonciation à ces indemnités d'éviction clairement insérée dans le bail...
Il y a donc "deux poids, deux mesures"... et une hétérogénéité dans les statuts.
Je ne suis pas persuadé que ce point ne pourrait pas être tranché en notre faveur par un tribunal.
Des juristes pourraient être interrogés... si cette démarche devait intéresser un nombre significatif de propriétaires !

Mon intervention ne signifie pas que je désire quitter le système. Si Belambra donne satisfaction, pourquoi s'en détacher ?
J'aimerais juste avoir le choix, comme les vendeurs l'avaient dit...
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Lun 11 Mai - 14:41

Je suis d'accord avec toi. J'avais oublié que certains semblent avoir cette clause de renonciation intégrée dans leur contrat. Il serait d'ailleurs intéressant d'en avoir le libellé exact si les intéressés pouvaient en faire une copie. La validation par un juriste serait certes intéressante car il s'agit à mon avis d'une question assez générale et donc aisée à traiter pour un juriste un peu spécialisé dans ce domaine.

Un autre point débattu lors de mon entretien avec Belambra portait justement sur les types de contrats signés.

Il semblerait que plusieurs systèmes coexistent et que certains n'ont pas été proposé par les vendeurs. Lors de notre achat, il y avait deux systèmes : trois semaines d'occupation (1 été - 1 hiver haute saison et une hiver moyenne saison) avec loyer et d'autre part un système sans loyer, mais avec une occupation de 6 semaines et une réduction du prix d'acquisition (sauf erreur Prix TTC - 30%).

Il ssemblerait cependant qu'il existait également un système de pure rentabilité : pas d'occupation et un loyer plus élevé. Jamais il n'a été question de cette option lors de l'acquisition.

Je suis donc tout à fait d'accord pour dire que les informations reçues n'ont pas été à la hauteur de ce qu'elles auraient du etre.

Enfin, un point qui est quelque peu dérangeant aussi, est le fait que MGM est propriétaire des installations piscine - sauna - fitness. Ce n'est pas tellement le fait que ce soit MGM, mais il est important de rappeler que ce ne sont pas les propriétaires. Donc, dans l'hypothèse où il serait mis fin à l'exploitation en résidence de tourisme, les propriétaires se retrouveraient avec un complexe sans ces éléments à défaut de les racheter ou de les louer à MGM.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 12 Mai - 16:41

bonjour a tous, et merci pour le travail d'informations
Nous avons acquis un appartement en 2005 sur plan et lors de notre engagement avec Belambra il n'a jamais eté evoqué cette indemnité d'éviction.
Nous sommes dans l'option trois semaines d'occupation (1 été - 1 hiver haute saison et une hiver moyenne saison)
Ce qui nous interresse, c'est d'avoir l'appartement pour nos loisirs et qu'il rapporte mais nous avions décidé de le revendre après le premier bail avec Belambra
c'est plutot un placement retraite :-)
Comment faire pour revendre alors qu'il y a un boulet que le nouveau propriétaire devra supporter et tout cela par manque d'informations.
Voilà notre opinion et on regrette la non information
Peut être n'aurions nous pas acheté du moins a MGM
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 13 Mai - 14:08

No
Bonjour,
Suite à vos alertes, j'ai consulté un avocat qui m'a rédigé une clause modifiant le bail et visant à faire renoncer MGM/CGH toute indemnité d'éviction (tout en restant compatible avec le droit commun français).

J'ai proposé cette clause à MGM qui a refusé de modifier le bail.

En parallèle j'ai sondé auprès des agences immobilières sur les Ménuires, elles m'ont également alerté sur la difficulté de revente:
+ reprise de TVA prorata temporis,
+ indemnité d'éviction,
+ pas d'avantage fiscal (actuellement de 25% avec Scellier + LNMP en 2009-10 SEULEMENT sur des biens neufs).

Bref, trop de bonnes raisons qui me poussent à annuler ma réservation...
J'en suis bien triste.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mer 13 Mai - 23:06

Bonjour,
Je crois que dans l' absolu il ne faut pas trop noircir le tableau quand même. La grande majorité des acquéreurs cherchent à concillier plaisir et placement. La plupart ne cherchent pas à revendre dans l' immédiat et personne ne peux présager de ce que sera le marché dans dix ans. Actuellement la crise oblige les politiques et les marchands immobiliers à lacher un peu de lest pour dopper les ventes. Ca n' arrange evidement pas les reventes actuelles. Bref je considère ce placement intéressant à condition de ne pas vouloir récupérer sa mise.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 19 Mai - 10:49

Je suis assez d'accord. La question de la TVA à reverser prorata temporis ne joue que si le nouveau propriétaire n'accepte pas de rentrer dans le système de location ce qui est de toute manière une obligation si l'on veut éviter l'indemnité d'éviction.

Sauf exception, il semblerait que la France soit très stricte en matière de baux commerciaux et qu'il est difficile d'éviter les indemnités d'éviction.

Ce bien doit donc etre considéré comme un placement (rendement du loyer) avec l'avantage de pouvoir y séjourner 3 semaines par an ou 6 pour d'autres formules et espérer une petite plus-value à terme.

En outre, nous avons pu bénéficier de la récupération de la TVA, ce qui n'est pas négligeable, n'avons pas à chercher un locataire, à faire face à des périodes de non location ou supporter des charges de copropriété importantes.

En matière de taxation, je ne paie personnellement aucun impot sur la location car les amortissements et les quelques frais couvrent le loyer. Enfin, si le délai est assez long (15 ans sauf erreur) il n'y a pas de taxation sur la plus-value.

Le système donc aussi ses avantages.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 21 Juil - 13:45

Intéressant.
Adoptée le 7 juillet 2009, la loi de modernisation des services touristiques comporte des dispositions visant à protéger les investisseurs dans les résidences de tourisme, notamment :
L'éventuelle indemnité d'éviction doit figurer sur les documents de commercialisation de la résidence de tourisme. Si elle est prévue dans le bail, cette indemnité d'éviction est versée par l'investisseur à l'exploitant, qui ne reconduit pas son bail lors du renouvellement - par conséquent au terme des baux d'une durée ferme de neuf ans.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 21 Juil - 14:42

Merci Pepite pour cette information qui vaut... son pesant d'or ! Laughing

Ce texte confirme implicitement que la réglementation antérieure a permis des abus.
Son existence nous serait favorable si une solution "judiciaire" devait s'avérer nécessaire.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 21 Juil - 15:47

bonjour

merci de ces précisions. si je comprends bien si le bail commercial ne comporte pas un article stipulant l'indemminté d eviction, cette derniere n a pas lieu d être ?

en tout état de cause je me renseigne auprès des services juridiques de mon groupe

bien a vous tous

cordialement
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Jean-Paul Godefroid
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 21 Juil - 17:08

Excellent ! Merci à tous pour vos inputs. Serait-il possible d'indiquer une référence de texte législatif explicitant cette information ?

Comme je crois l'avoir expliqué à l'un ou l'autre, j'avais trouvé un exemplaire de bail de Belambra pour une autre résidence de tourisme où les conditions de sortie du bail étaient décrites de façon beaucoup plus détaillée.
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 21 Juil - 17:20

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Jean-Paul Godefroid
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Mar 21 Juil - 17:53

Merci Pepite.

En plus de cette importante clarification sur les indemnités d'éviction, Belambra devra fournir ses chiffres d'exploitation de la résidence sur base annuelle. Voici l'article 9 du texte de la nouvelle loi :

Citation :

Résidences et restaurants de tourisme

(Division et intitulé nouveaux)

Article 9 bis

Après l’article L. 145-7 du code de commerce, il est inséré un article L. 145-7-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 145-7-1. – Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. »

Article 9 ter (nouveau)

Après l’article 1594 J du code général des impôts, il est inséré un article 1594 J bis ainsi rédigé :
« Art. 1594 J bis. – Le conseil général peut, sur délibération, exonérer de taxe de publicité foncière les baux à durée limitée d’immeubles, faits pour une durée supérieure à douze années, relatifs à des résidences de tourisme soumises au classement prévu à l’article L. 321-1 du code du tourisme.
« La délibération prend effet dans les délais prévus à l’article 1594 E du présent code. »

Article 9 quater (nouveau)

Après l’article L. 321-1 du code du tourisme, il est inséré un article L. 321-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 321-2. L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
« Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. »

Article 9 quinquies (nouveau)

Après l’article L. 321-1 du code du tourisme, il est inséré un article L. 321-3 ainsi rédigé :
« Art. L. 321-3. Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l’existence du droit à l’indemnité dite d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul. »

Article 9 sexies (nouveau)

Après l’article L. 321-1 du code de tourisme, il est inséré un article L. 321-4 ainsi rédigé :
« Art. L. 321-4. – Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme doivent comprendre l’identité du gestionnaire retenu pour gérer la résidence et répondre à des critères fixés par arrêté du ministre chargé du tourisme. »

Source : http://www.palais-bourbon.fr/13/ta/ta0304.asp
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   Lun 10 Aoû - 10:58

Bonjour,

Ce post est intéressant...
Cependant qu'lqu'un a t il un ordre d'idée concernant le mintant de cette indemnité ? Comment serait-elle payée et comment utiliser l'appartement sans être lié au bail Belambra ?
Le vendeur disait :
* soit vous signez un nouveau bail avec VVF
* soit vous vendez votre appartement (OUI mais il a oublié de parler de cette indemnité)
* soit vous gardez votre appartement et en jouissez comme bon vous semble (OUI mais là encoreil a oublié cette indemnité)
A la question pourrons nous jouir des services et installations VVF il a vaitt été répondu OUI en payant le prix normalement payé par les ''vacanciers'' VVF

Ah ah ah laissez nous rire.....
On en profite certes mais on a quand meme oublié de nous dire beaucoup de choses !!!

Je me renseigne pour vendre mon appart mais crise aidant (peut-être), je ne vais pas le vendre de suite je pense ou alors à perte !!! Un comble pour un soit-disant investissement....

Je suis d'ailleurs preneur d'infos concernant un organisme sérieux pouvant estimer un bien immobilier comme le nôtre... Merci pour vos infos....

Cordialement

M. DIDELOT
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MessageSujet: Re: Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years   

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Indemnité d'éviction après 11 ans / Penalty after 11 years
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